香港人稠地狭，在1084平方公里的土地上，常住人口高达600多万，人均土地资源极为匮乏，加上香港回归前港英政府的高地价政策，使得香港的房价非常昂贵。香港政府为妥善解决普通居民的住房问题，推出了一系列公共房屋政策。

目前，香港的住宅楼宇分为两类，一类是私人楼宇，即由发展商从政府拍卖的土地中投得地皮出资兴建，根据市场价格出售出租；另一类是公共房屋，由政府出面兴建，由于免收地价，公共房屋建设成本较低，租售价格也大大低于私人楼宇。公共房屋又分为两种，一种是专供出租的公共房屋（即“公屋”），另一种是只供出售的公共房屋（即“居屋”）。

一、香港的公共房屋政策

香港的公共房屋发展大致经过了三个阶段：

第一阶段从1953年到1973年。香港的公共房屋起步于1953年圣诞节石硖尾木屋区的一场大火，大火造成5万多人无家可归，他们需要政府为他们寻找遮风避雨的地方，需要政府的关怀，于是政府开始兴建徙置大厦，用作安置灾民，香港“公共房屋”的概念诞生了。60年代后政府又兴建了大量的“廉租屋”，为当时极端贫困的家庭提供住房。这一阶段的特征是“廉租”，目的在“应急”，房屋标准低、租金低，只租不卖。

第二阶段从1973年到1977年。1973年政府开始推行“十年建屋计划”，该计划主要是政府建房出租给低收入家庭居住，目标是：①每个家庭拥有自己的住房单位；②住房单位应是独立式的（水、电、厕、厨齐备）；③每个人居住面积不少于3.25平方米。在这一目标下，香港开始进入有计划地兴建供租住的新型公共屋村。期间成立了房屋委员会（简称房委会），负责推行公共房屋计划，统筹所有政府公屋供应、编配和管理事务，并通过其执行部门房屋署规划及兴建公屋。公屋的租金要比私人楼宇租金低得多，大约为私人楼宇租金的1/3。

从1978年开始进入第三阶段。1978年，为了鼓励香港居民自置居所，政府先后推出了“居者有其屋计划”和“私人参建居室计划”（统称居屋计划），主要目的是鼓励一些收入逐步提高后的原公屋租住户购买居屋，将他们原来住的公屋让出来以重新编配给排队轮侯的低收入家庭，同时也协助租住私人楼宇而收入又不高的中等偏下收入家庭自置居屋。居屋售价较市场价要低得多，一般为市场价的50%。购得的居屋只能购者自住，不得再转租给他人。

1987年，政府发表了一份规划至2001年的房屋发展蓝图，即“长远住房策略”，这一策略改变了公共房屋政策的社会福利性质，目的是帮助经济条件较佳的住户购买自己的房屋，政府除了继续修建需要的出租公屋和居屋外，今后重点将转向以提供优惠贷款等方式资助居民购买私人机构兴建的楼宇，以逐步减轻政府在供应住房方面的作用，更多地发挥私人机构的作用。

香港回归后，特区政府一度担忧楼价过高会影响香港的竞争力，认为楼价下跌后有助改善民生，故放弃高地价政策。1998年在亚洲金融风暴袭击下，仍坚持大量建屋增加市场供应，结果造成供过于求，楼价暴跌。为了“稳定楼市”，特区政府于2003年9月宣布了四项措施，包括无限期停建及停售居屋，终止私人机构参建居屋，停止推行混合发展计划，以及停止租者置其屋计划等新政策。“可售”类的公屋政策被全面叫停。

二、香港公共房屋的编配

1、公屋的配租。租住公屋实行轮侯配屋制度，凡希望租住公屋的香港居民均可向房委会提出申请并登记，经房委会对申请人居港年限、家庭收入和资产等进行审核，承认资格后按照登记次序编配租住公屋。因为公屋是为中低收入家庭准备的，所以把月收入和家庭净资产作为公屋申请的主要标准。按照规定，申请租住公屋的居民，其家庭总收入不能超过规定的限额（限额一般每两年调整一次），且必须在香港住满一定年限及没有私人住宅物业。

2、居屋的配售。购置居屋申请人必须符合规定的条件：①公屋住户；②公屋准住户；③租住私人楼宇月收入在一定限额以下未拥有住宅物业的家庭。凡经房委会审定可购居屋者，均可获得一张“绿表”或“白表”。绿表申请人（即公屋住户）不受家庭收入和资产限额及不得拥有物业的规定所限，但在成功购得居屋后须交还现居公屋。白表申请人须符合家庭收入和资产限额和不得拥有任何物业的规定，才能选购居屋。根据规定，绿表或白表持有人可获银行优惠贷款，抵押贷款最高额可达楼价的九成五，还款期最长可达25年。居屋须作住宅用途，并只供申请书上所列载的人员共住。

三、几点体会

在香港政府努力下，香港普通居民住房困难问题不断得到缓解。至今，在香港600多万居民中，已有近一半的居民居住在政府兴建出租或出售的公共房屋内（其中约有250万人为租住公屋，近60万人居住在按“居者有其屋计划”而购置的居屋中），成绩相当骄人，充分显示了香港公共房屋政策的巨大成功。反思香港公共房屋政策的经验，谈几点体会。

1、香港政府长期不懈的努力，时时创新，永不满足。香港政府自50年代实施的公共房屋计划，其初衷是为灾民和极端贫困的家庭提供紧急及基本的廉价租住居所；随着经济发展，70年代以后发展到为低收入家庭提供租金低廉仅供出租的公共屋村（公屋），再发展到为收入逐步提高后的家庭自置居所（居屋）；80年代以后，由扩充居住数量转向提高居住质量，推广自置居所以及资助中低收入者购买私人住宅；近年来在经营理念和设计方案上，更注重现代化、高品位、多元性，充分体现出以人为本的人文精神。

香港在每一个阶段都有不同的公共住房发展政策，以满足社会发展过程中居民对住房的不同需求。公共房屋政策在香港政府不断总结，不断改进中逐步完善，完善的公共房屋政策在各自所处的阶段都发挥了积极的作用，很大程度上解决了中低收入家庭的住房问题。

2、公共房屋政策扶持深度到位，市民受惠巨大。香港公共房屋政策目标明确，定位于广大中低收入家庭，首要任务是为有需要的市民提供租住公屋，其次是让有意自置居所的市民更容易实现其理想。徙置大厦和廉租屋为大量灾民和极端贫困的家庭提供居所，到1972年约有150万人居住在政府兴建的公屋内。十年建屋计划，政府开始有计划大规模兴建公屋，租金仅为私人楼宇租金的1/3。居者有其屋计划，政府兴建居屋，并给予50%的市场优惠价帮助中低收入家庭置业。长远住房策略，政府提供优惠贷款资助居民购买私人楼宇。这些政策扶持不可谓不深度到位，市民受惠巨大，使近一半的中低收入的市民居住在政府提供的公屋和居屋里。

3、公共房屋管理部门高效务实的专业化运营和管理。香港全权负责所有公共房屋计划的法定机构是房屋委员会（即房委会）。房委会注重成员在社会和专业背景方面的多元化，房委会主席由非政府官员出任，委员除4名公职委员外，其他均来自社会各阶层，广泛代表不同的专业领域和社会层面，以确保房屋政策的研究和制订，能反映社会不同阶层的意见，决策过程非常民主、透明。

有效的公共房屋政策必须与整体的城市规划和地政政策相配合，为公屋住户提供方便的交通网络、商业设施及其他配套设施，这样才能保障公屋住户的生活质素。在公共房屋的发展中，房委会不仅在城市规划中扮演积极的角色，着力建设有效率的公屋社区和发达的交通网络，还尽量争取各项配套设施的同步完成，并通过对公屋进行持续的维修、改善和重建计划，提升公屋的居住条件。

4、公共房屋的运行机制设计精心严密，操作透明具体。政府通过设置公屋轮侯册，按登记次序向符合资格的申请人编配租住公屋，房委会每年检讨轮候册收入及资产限额，以确保限额配合当前的经济和社会状况，并确保真正有需要的人才符合资格申请公屋，所以从未出现公共房屋放号、抢号场面。入住公共房屋的家庭必须符合一定的条件，香港法规对租住公屋申请人有关年龄、居港年限、有否拥有物业以及家庭收入和资产等条件作了明文规定，申请人相关信息都可以通过公开信息获取。为保证家庭资产这一核心信息的准确性，规定公屋住户每2年需向房屋署申报家庭资产，如家庭收入及拥有的资产净值均超逾指定限额，或选择不申报资产，便须迁出所租住公屋；若住户虚报资料，房委会可终止其租约，并根据香港法例规定予以检控：虚报资料，即属违法，一经定罪，可判罚款2万元及监禁6个月。

根据规定，有关申请人只能享受一次福利政策(租住公屋和购买居屋)，公屋租住权不能自动世代相传，当租住公屋户主及其配偶去世后，其他成年家庭成员必须接受全面的经济状况审查后，才可获批新租约。为维护不让承租人长时间享有双重房屋资助，规定凡住户新租房屋，需在新租约生效日期起规定的时间内，终止所租公屋单位租约，并把住房腾空交回房屋署。

为防止投机，规定业主在购得居屋后在规定年限内转让的，须售还给房委会（以原价售还）；超过规定年限转让的，须缴付补价（即当初政府给予的优惠政策补回政府）后才可在公开市场上出售。

1997年推行“居屋第二市场计划”，规定居屋业主超过规定年限转让的，可向房屋署申请取得“可供出售证明书”后在居屋第二市场出售其居屋，但售出居屋后，其本人及配偶不能再参加房委会辖下的任何房屋资助计划；买方只限公屋租户或“绿表”持有人，但须向房屋署申请取得“购买资格证明书”及“提名信”后才可在居屋第二市场购买居屋，并将现居公屋交回或放弃入住公屋的资格。售价由买卖双方自行商议，卖方不须补价，但买方须承担将来补价的责任。

有效的公共房屋住户准入退出机制，使有限的公共房屋得到公平合理分配，从而使真正有住屋需要的家庭居住在政府提供的公共房屋里。

（法规处　吴爱英）