《厦门市商品房预售管理规定》（以下简称《规定》）是今年市政府立法计划确定的规章修订项目。11月29日，市政府第40次常务会议研究通过了该修订草案。12月1日，厦门市刘可清市长签署厦门市人民政府令第155号，公布了《规定》，自2013年1月1日起施行。现将《规定》征求意见及采纳情况说明如下：

一、征求意见的情况

从书面征求意见、网上征求意见、部门征求意见会、专家论证会和管理相对人座谈会的意见来看，《规定》的意见和建议主要集中在几个方面：

（一）关于预售商品房项目工程形象进度。起草部门认为，原《规定》中对预售商品房项目工程形象进度的要求已不适应当前房地产市场宏观调控的要求，也不利于对购房人利益的保护，因此应当适当提高对工程形象进度的要求。在征求意见过程中，部分房地产开发企业认为提高对工程形象进度的要求有利于房地产市场的健康发展，也有部分企业认为，提高对工程形象进度的要求应当适度，避免使企业合理的开发成本和工期受到影响。

（二）关于预售人公开有关预售商品房事项。征求意见过程中，物价管理部门认为《规定》中关于预售人在预售现场应当向预购人公开的事项应当符合《福建省商品房明码标价实施细则》的要求，部分企业也提出由于预售主管部门和物价管理部门对预售现场应当公开的事项要求不同，导致预售人必须重复公开相关事项，建议在《规定》中予以整合，便于操作。

（三）关于预售资金监管模式的改变。起草部门认为，目前实施的由登记机构对预售资金进行监管的模式已不适应形势发展的需要，同时我市房地产开发项目众多，预售资金量大，登记机构不堪重负，无法对预售资金进行有效监管，建议改成银行监管模式，由预售人自行选择监管银行，与银行签订预售资金监管协议，由银行根据协议对预售资金的收存和支取进行监管，而登记机构则对此进行日常的监督和检查。征求意见过程中，人行厦门中心支行认为预售资金的监管责任由银行承担不妥当，银行作为金融机构不适合承担这种行政责任，市监察局认为不宜将相关的行政责任交由银行承担。在专家论证会上，有专家提出由行政监管改成市场自行监管是发展趋势，建议考虑由预售人、银行之外的第三方监管模式。

（四）关于预售商品房项目包含的车位（库）销售问题。在征求意见过程中，起草部门认为，在预售商品房过程中应当督促房地产开发企业将与商品房项目配套建设的车位（库）一并预售，解决将来业主的停车问题，防止开发企业将车位（库）卖给该房产项目业主以外的单位和个人。房地产开发企业认为，车位（库）的建设就整个楼盘而言一般无法与商品房的建设同步，难以做到一并预售，同时存在着只租不售的情况，要求完全预售相应车位并不妥当。从社会各方面反馈的意见来看，也要求解决将来小区业主停车难的问题。

（五）关于罚款额度。《规定》第四十条、第四十一条对预售人及房地产经纪机构违反《规定》有关规定的行为设定了10000以上30000以下的罚款。在征求意见过程中，反馈意见特别是从网上反馈的意见比较集中地认为对房地产开发企业而言，最高30000的罚款额度太轻，没有真正达到行政处罚的目的。有的通过市长热线提出，要提高对开发商违反商品房预售管理行为的处罚力度。

此外，此次还征集了预售商品房项目中车位（库）预售、预售商品房项目转让等以及有关立法技术等方面的意见建议。

二、意见采纳和修改情况

在对市人大相关专委会、市政协、各区政府、各部门及专家、房地产开发企业等社会各界的意见建议进行认真梳理及反复研究的基础上，《规定》充分吸收和采纳了各方面提出的合理意见建议，主要内容有：

（一）提高了预售商品房工程形象进度要求，规定预售商品房项目工程形象进度的要求为“申请预售商品房项目工程形象进度应达到的标准为：7层以下（含7层）的，已完成主体建筑封顶工程；8层以上（含8层）的，已完成主体结构工程的二分之一以上，且不得少于7层”。同时规定，预售主管部门可以根据市场情况对预售商品房项目工程形象进度进行调整，报市人民政府批准后实施。

（二）明确了预售人应当在商品房预售现场的显著位置公示相关的证件及证明材料、商品房预售方案、项目开发进度和竣工交付日期、商品房预售情况表、明码标价情况和物价部门的举报电话、商品房买卖合同示范文本、商品房基本情况、商品房预测面积报告、商品房交付使用时的物业服务企业及其收费标准、不利因素提示等内容，同时对代理预售商品房的房地产经济机构应当向预购人公开的事项作了规定，并对未按规定进行公开的预售人和房地产经纪机构设定了罚则，从而以公示制度为重点，接受社会对商品房预售的监督。

（三）《规定》在保留原规章商品房预售资金管理模式的基础上，对免除监管的条件进行了修改，规定预售主管部门应当建立预售人信用档案，根据预售人的信用情况，确定免除预售资金监管的预售人名单，具体办法由预售主管部门制定。同时，规定登记机构可以根据商品房预售资金监管协议的约定，将预售人用款申请的具体核算事项交由资金监管银行办理。此外，为了推动预售资金监管模式的进一步转变，规定预售主管部门可以调整商品房预售资金的监管模式，由预售人委托商业银行等第三方对预售资金的收存和使用进行监管，具体办法由预售主管部门根据国家和福建省的有关规定适时制定，报市政府批准后公布实施。

（四）关于预售商品房项目包含的车位（库）销售问题，由于目前《厦门经济特区机动车停车场建设与管理规定》正在审议过程中，其中对住宅小区车位（库）的建设与管理有作规定，因此《规定》对此不作相应规范。但为了保护预购人的合法权益，《规定》要求预售人在预售现场公开的预售方案中必须包含相应车位（库）的租售方案。

（五）《规定》根据实际情况，加大对预售商品房的违法行为的处理力度：一是对国家已有规定的，按国家相关规定处理，《规定》修订草案不再重复。如《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定擅自预售商品房的，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。建设部《城市商品房预售管理办法》规定采取不正当手段取得商品房预售许可的，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。二是对未按商品房预售许可证内容进行预售等行为，暂停该项目的网上签约，并根据情况向公众提示预购风险。三是对未按规定一次性公开全部预售房源等的违法行为进行了处罚，规定处1万元以上3万元以下罚款。需要说明的是，根据《行政处罚法》及《福建省人民代表大会常务委员会关于设定福建省人民政府规章罚款限额的决定》的规定，《规定》作为市政府规章，其设定的罚款限额为3万元。我局还就此向通过市长热线反馈意见的热心人士进行电话沟通和说明。

                                                                       （厦门市法制局法规处）