《厦门市物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）是2014年市政府立法计划确定的规章正式项目，也是社会较为关注的民生立法。今年5月上旬，起草单位市物价局将《办法》草案送审稿报送审查后，市法制局即按照相关立法程序的要求，采取多种方式“开门立法”，广泛征求了相关部门、广大业主、物业使用人和物业服务企业以及相关行业协会的意见，并开展立法协商工作。在综合各方意见和建议的基础上，市法制局会同市物价局、市建设局等单位对《办法》送审稿进行多次修改，最终形成《办法（草案）》上报市政府研究。《办法（草案）》于2014年9月30日经市政府第60次常务会议研究通过。10月27日，刘可清市长签署市政府第156号令，正式公布了《办法》。《办法》自2015年1月1日起施行。

一、公开征求意见过程

市法制局在立法审查过程中，主要采取了以下方式公开征求意见：一是书面征求了市人大相关专委会、市中级人民法院、各区政府以及市政府有关部门的意见；二是分别召开了由各区政府、市发改委、监察局、财政局、建设局、国土房产局、市政园林局、电业局等相关单位参加的征求意见会，以及由市住总物业、创优物业等物业服务企业和部分业主委员会代表参加的相对人座谈会；三是与市政协首次开展立法协商活动，通过组织视察物业小区、召开专题论证会，听取市政协委员中有关专家学者的意见。四是通过市政府网站和“厦门市法制局法规规章草案意见征集系统”向社会公开《办法》征求意见稿，广泛听取民意。值得说明的是，此次向社会公开征求意见，共收到来自业主、物业使用人、物业服务企业以及相关部门和协会的各类意见、建议600余条，本市相关媒体也给予了重点关注，收到较好的社会效果。在综合各方面意见、建议的基础上，市法制局会同起草单位对《办法》征求意见稿进行了认真研究和反复修改，吸纳了大部分的意见、建议，并于7月底再次征求了市发改委、财政局、建设局、政务中心管委会等单位的意见，相关单位对《办法》草案中的一些主要问题基本达成共识。2014年9月30日市政府第60次常务会议研究通过了《办法》草案。

二、征求意见中反映的主要问题

（一）相关部门的主要意见和建议

建设主管部门的意见和建议主要集中在物业服务收费的范围、物业服务的成本构成、日常专项维修资金的使用和管理等。规划部门的主要意见在于如何准确界定物业类型。电力部门关注电力入户的界限，是以物业服务企业为主体还是以业主为主体。

（二）有关政协委员及专家学者主要意见和建议

在立法协商中，政协委员及部分专家学者针对《办法（草案）》进行了认真的研讨，主要意见和建议包括：引进会计师事务所对物业收费实行年审机制；引进第三方评估机构；物业服务企业协助安全防范的责任；不缴纳物业服务费能否查封、冻结房产；解决低收入者物业费缴交问题等。

（三）部分物业服务企业以及物业协会的主要意见和建议

市物业协会及相关物业服务企业的意见和建议主要集中在物业服务企业和日常专项维修资金的支出项目、物业公共服务费的缴纳期限、催缴方式、机动车停车费的分成等。例如电梯维护费用、补苗费、化粪池及管道疏通费、二次供水水箱清洗消毒费、共用设施设备保险费等由物业服务企业还是由业主支出等。

（四）部分业主委员会、业主反映的主要意见和建议

在《办法（草案）》征求意见中，也收到不少信件、电话，甚至有热心业主登门提出建议。这些业主的意见主要集中在，物业服务收费不尽合理，质价不符、公共维修资金使用不规范等。部分业主委员会则提出，日常专项维修资金收缴有难度、老旧小区物业服务收费难与物业服务企业服务标准下降以至形成恶性循环等问题。

三、主要意见采纳和修改情况

市法制局对征集到的各类意见和建议进行了认真研究和梳理，充分吸收和采纳了相关意见和建议。具体意见采纳情况如下：

（一）关于《办法》的调整范围

在征求意见过程中，有部分专家和物业服务企业认为，《办法》将物业服务收费的范围从物业公共服务费扩大至机动车停放服务费、日常专项维修资金等需予以研究。因为机动车停放服务费、日常专项维修资金所有权均归业主，并非是物业服务企业，也不是严格意义上的物业服务收费。因此，建议予以删除。市法制局会同市物价局、市建设局研究认为，虽然机动车停放服务费、日常专项维修资金与物业公共服务费不同，但其都与物业服务企业收取或代为收取有着紧密的联系。制定《办法》的目的主要是解决实际问题，因此从正面回应广大业主诉求的考虑，《办法》（第三条）明确本办法所称物业服务收费是指物业服务企业依据本办法规定和按照物业服务合同约定收取或者代为收取下列费用的行为：“㈠物业公共服务费、停车位(库)物业服务费；㈡机动车停放服务费以及其他经营收入；㈢日常专项维修资金；㈣建筑废土清运费、特约服务费、公共水电费以及其他费用”。

（二）关于实行政府指导价的物业类型

在物业服务收费实行何种定价形式方面，《办法》征求意见稿中规定，别墅、低密度住宅的前期物业实行市场调节价。征求意见中，市规划局认为，我市对低密度住宅的界定尚不明确，可操作性较差，建议采用“低层住宅”的概念，因为按照《住宅设计规范》（GB50096-2011），低层住宅是指三层以下的住宅。同时，鉴于该办法中普通住宅的界定容易与房产交易中“普通住宅”的界定混淆，若采用后者的界定，将导致同一幢住户中有普通住宅和高档住宅之分，从而分别实行不同的价格模式，将给同一个物业小区管理带来极大的不方便。经研究，《办法》第七条采用了市规划局的意见，将“低密度住宅”修改为“低层住宅”，使相关表述更加规范。

（三）关于物业服务等级及政府指导价的评估周期

征求意见过程中，思明区建设局、市物业协会等单位认为物业服务行业属于劳动密集型行业，其成本中人工费用所占比例较大，近年来物价水平上涨比较快，人工费用也随之频繁上调，建议缩短物业服务政府指导价评估周期。鉴于目前人工费用及相关价格波动较快，因此《办法》第八条对此予以采纳，将市价格主管部门与市建设主管部门对物业服务等级和指导价执行情况的评估周期由三年改为两年。

（四）关于物业公共服务费的成本构成

在物业服务收费实践中，相关费用从公共维修资金支出还是物业服务企业支出，存在模糊地带。例如物业共用设备保险费、二次供水水箱清洗消毒费、电梯的日常维护和专业维保费用由谁支出？对此，一些物业服务企业、物业协会以及部分业主代表站在各自角度提出了不同的观点。市物业协会认为，按照《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》（厦价房〔2008〕153号）的规定，该指导价不包含电梯每月定期常规专业保养费用，而部分业主则持相反态度。实践中不少物业服务企业也将二次供水水箱清洗消毒费用纳入小区公共维修资金中列支，同时认为共用设备的保险费不宜由物业服务企业承担。

1、关于共用设备的维保费用。按照《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）文件，电梯等共用设备的正常使用和运行、维护保养所需费用纳入物业服务业企业成本，但应由住宅专项维修资金支出的除外。由此可见该监审办法对共用设备的维保费用规定并非十分明确。为平衡物业服务企业和业主的利益，共同营造和谐社区，也考虑到电梯等设备属于法定必须由有资质的专业公司维保，且维保费用较高，按照目前的物业收费标准，物业服务企业难以承担，《办法》采纳了市物业协会和部分物业服务企业的意见，即规定需由相应资质的维护保养机构负责的电梯等共用设备的维保费用纳入日常专项维修资金列支（第二十七条），但这并不排除物业公司应当对电梯等共用设备进行日常管理和监督。为此，《办法》还规定除专业维保之外的日常维保及管理费用、年度安全检测费用纳入物业公共服务费成本（第十一条第二项）。

2、关于二次供水的清洗消毒费用。按照《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》规定，物业服务企业应当提供每年定期两次清洗水箱、蓄水池，保证二次供水水质符合国家生活用水标准。《物业服务定价成本监审办法（试行）》第十一条也将化粪池清理费、管理疏通费、清洁用料费等纳入物业公共服务费成本范围。鉴于相关规范性文件均将二次供水的清洗消毒费用纳入物业服务费成本范畴，而且供水涉及日常居住生活，也属于物业服务企业应当提供的基本物业服务范畴，因此，部分物业服务企业提出的该费用不宜由其支付的建议未予采纳。

3、关于物业共用设备保险费。相关物业服务企业提出，其不是共用设备的所有者，对相关设备进行投保的费用不应由其支付。鉴于《物业服务定价成本监审办法（试行）》第十三条规定，物业共用部位共用设施设备及公众责任保险由物业管理企业购买。因此，相关建议与实际操作不符，对部分物业服务企业的建议未予采纳。

（五）关于物业公共服务费的交纳

征求意见中，市物业协会和部分物业服务企业对如何提高物业公共服务费缴交比例提出了许多意见和建议：

一是建议《办法》规定房产发生转移时，原业主应当与新业主共同到物业服务企业结清物业服务费用，否则新业主负连带责任。经研究认为，除合同约定外，连带责任之确定不属于规章立法权限。

二是建议对新旧业主办理房产转移登记时应当提交相关物业服务企业出具的物业服务费用结清证明，否则不予办理过户手续。研究认为，房产转移登记有法定的办理条件，不宜将属于民事合同领域争议解决的事宜与此捆绑，若采纳该建议将增设房产转移登记的法定要件，因此《办法》未予采纳。

三是建议物业服务企业对不交纳或拖延交纳物业公共服务费的，有权加收滞纳金。经研究认为，物业服务企业可以按照合同约定对逾期欠缴或不缴的业主加收滞纳金，但这属于民事合同领域解决的事项，可以通过法院民事诉讼、调解等方式维护物业服务企业的合法权益，但不宜在政府规章中予以规定。

《办法》对物业公共服务费的催缴等作了规范，以提高催缴比例。

（六）关于机动车停放服务费

征求意见过程中，思明区建设局认为，物业管理区域内停车场共有场地归属往往难以区分，容易引发车位业主和住宅业主之间的纠纷，建议删除“物业服务企业利用共有场地停车的，可以依法提取不超过30%的收入作为经营管理费用”的相关条款。市物业协会以及部分物业服务企业认为，机动车停放服务费收入还包含税费，加上人工成本上涨，建议将30%提高到40%。对此，研究认为，目前我市机动车保有量超过100万辆，物业管理区域内停车难问题无法回避，但如何停放、如何收费还是要体现业主自治精神，即《办法》第二十三条规定，物业管理区域内，占用业主共用的道路或者其他场地施划的停车位的，其机动车停放服务费收费标准应当经多数业主书面同意。这样规定，一方面可以在维护多数业主利益的前提下有效解决停车难问题，另一方面也可以由此提高广大业主的公共收入。同时，鉴于《厦门市物业管理若干规定》第四十条规定，前期物业服务企业依法利用共用部位经营的，经营管理费用支出不得超过经营收入的30%。《办法》作为地方性政府规章不得违反有关地方性法规的规定。       

（七）关于日常专项维修资金的使用

在《办法》征求意见中，部分物业服务企业反映部分业主不缴纳日常专项维修资金，考虑到日常专项维修资金涉及广大业主的集体权益，有必要予以规范引导。为此《办法》第二十九条规定，业主委员会及物业服务企业对不按时足额交纳日常专项维修资金的业主，应当以书面的方式督促限期交纳，逾期仍未足额交纳的，还可以根据物业服务合同、管理规约采取公布名单等方式催缴。市建设局应当将欠缴名单予以登记，供利害关系人查询，不断促进诚信机制建设。

市建设局及部分业主还提出，目前有部分物业服务企业、业主委员会收完日常专项维修资金后，未予上缴至专户。为此，研究认为，《厦门市物业管理若干规定》第三十五条规定，日常专项维修资金由业主按照规定缴纳，存入专项维修资金专户，因此上缴至专户的规定必须予以细化、固化。同时实践中，个别业主拒不缴纳日常专项维修资金的情形时有发生。因此《办法》第二十六条规定，前期物业服务企业应当分别于每年的1月31日、7月31日前将已收取的日常专项维修资金足额存入专项维修资金专户，同时规定，物业服务企业违反此规定时，由市建设主管部门责令限期缴纳，计入诚信档案；逾期仍不缴纳的，列入向社会公布的警示名单。

同时考虑到实践中物业服务企业只收取物业公共服务费而不代收日常专项维修资金的情形，《办法》第二十六条规定，前期物业服务企业在收取物业公共服务费时，应当按照本办法第二章有关计算面积、缴纳责任人等规定一并代为收取日常专项维修资金。

（八）关于公共水电分摊

在征求意见中，有物业服务企业提出，住宅小区内有业主改变住宅性质用于办公、商业等用途，增加了人流量、电梯耗损、卫生保洁次数，建议适当提高公共水电分摊比例。对此，研究认为，该建议有一定的合理性，增加了物业服务企业的工作量和公共水电损耗，并且很可能对其他业主等造成一定程度的不便，有必要多承担水电公摊费用。因此，《办法》吸收了该建议，在第三十五条中规定，对改变用途用于经营的住宅，物业服务企业可以按照规定适当提高其公共水电费分摊比例，具体办法由市价格主管部门制定。

（九）关于物业服务企业的责任

征求意见过程中，有专业人士提出关于物业服务企业责任的确定应依照相关法律、法规和司法解释的规定加以表述，并提出了具体的修改意见。对此，经研究予以采纳，即《办法》第三十九条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务等级标准提供服务。在履行物业服务合同期间，发生不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规、规章以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，物业服务企业应当依法承担相应责任。”

（十）关于改变住宅使用性质的水电公摊

国网福建电力有限公司厦门供电公司认为，物业服务企业掌握着楼盘内部详尽的情况，对公共用电信息资源有绝对优势，建议将物业服务企业作为用电主体，而不仅仅是代收代缴单位。对此，研究认为，物业服务企业只是广大业主聘请提供物业服务的企业，其本身并非用电或供电主体，因此，宜将其定位为水电公摊代收代缴单位。

特别需要说明的是，针对市法制局与市政协有关专委会组织开展《办法》立法协商的情况，在此，对市政协委员所提意见和建议采纳情况予以专门反馈：

（一）关于引进物业服务第三方评估机制。有市政协委员建议，对物业服务收费和物业服务质量不符引起的纠纷引进第三方评估机制，以彰显公正、公平。经研究，《办法》对此建议予以采纳，并在《办法》第四十一条规定，对质价不符引起的争议，可以委托有关中介机构进行评估，还可以委托有关调解机构予以调解，充分调动基层调解组织的力量，力求将矛盾化解在基层。但对规定引进会计师事务所对物业服务企业实行强制年审的建议，鉴于业主委员会认为有必要时可以随时聘请会计师事务所进行审计以及企业自身的经营自主权，故《办法》未作强制规定。

（二）关于不缴纳日常专项维修资金与房产转移登记相挂钩的问题。《办法》征求意见稿规定，对不履行缴纳日常专项维修资金的业主在转让房产时，相关部门可以予以限制或冻结。有市政协委员认为，此规定是典型的公权力侵犯私权利的表现，而且政府规章也无权规定此项内容。经研究认为，《厦门市物业管理若干规定》中已有相应规定，即业主逾期不缴纳日常专项维修资金的，由建设行政主管部门通知市土地房产主管部门依法处理。有关规定有待进一步研究完善，《办法》目前未作具体规定。

（三）关于安全防范义务。有政协委员提出，物业服务企业对物业公共服务中的安全防护仅限公共区域，而且物业服务企业难以承担安全防范责任，建议将物业公共服务中“安全防范”修改为“注意义务”。经研究认为，物业服务业企业具有维持物业管理区域内公共秩序的职责，仅由其承担注意义务不足以维持公共秩序，但由其承担所有安全防范义务也欠缺合理，最终《办法》第六条将“安全防范”修改为“安全防范协助”。

（四）关于低收入家庭物业费用问题。有市政协委员在视察完屿后里物业小区之后，针对低收入群体欠缴物业费的情形，建议政府以购买服务等方式予以补助。研究认为，安置房中有部分低收入家庭的确生活比较困难，导致物业服务企业难以收到物业公共服务费，但政府可以通过政府补贴等方式对低收入家庭予以补助。考虑到公平性和现实性，《办法》对此暂未作规定。有关补助政策另行发文规范。

此外，根据市政府立法咨询专家的有关意见，《办法》还在立法技术方面进行了相应修改和处理。

 

 

（厦门市法制局法规处）